法制晚報訊 春節前夕,就在大眾忙著準備過年時,京城開發商正經歷著一場“破冰之旅”,所開發項目順利取得預售證。據統計1月19日至31日,北京共有8個住宅項目取得預售證,其中3盤預售價格每平方米超過4萬元。此舉標志著北京價格超過4萬元/平方米的高端項目解禁確已成事實,同時普宅“限價令”也悄悄地“變臉”,當前已有樓盤以高於上一期成交價格成功取得了預售證。
  自從房地產實施調控以來,北京作為首都,理所當然地起著帶頭示範的作用。每當出台調控政策,北京相比其他地區,總是時間最早、頻率最快和力度最大,2010年出台的限購政策就是最好的例證。雖然限購政策被稱為史上最嚴,但2013年初,北京房價上漲的壓力巨大,而北京當年的房價控制目標是“新建商品住宅與2012年價格相比保持穩定”。為了穩定房價這隻“猛虎”,北京或明或暗地出台了比限購還更加嚴苛的“限價”政策。
  “限價令”分為兩種:一種針對普宅項目的“兩個不高於”。2013年4月,市住建委提出,新取證項目報價不得明顯高於之前成交價,也不得高於周邊同質樓盤價格。此令一下,京城不少樓盤放慢了入市節奏,尤其是有意圖漲價的樓盤乾脆推遲了入市時間;另一種是針對高價樓盤的。去年11月,市住建委專門召集開發商開會,明確年底前大幅漲價項目不批預售證,單價超過4萬元/平方米的項目不批預售證。
  限價令的推出,客觀上對穩定房價,完成年度房價控制目標起到了關鍵作用。但“限價令”出台後爭議不斷,被詬病北京房地產重回“計劃經濟”時代。但該政策並未改變北京樓市的供需矛盾,房價上漲的動力依然存在。被迫停止漲價房企肯定心有不甘,所謂上面有政策,底下必然有對策,開發商手段可謂五花八門。
  有開發商為了取得預售資格,通過報低售價獲得預售證件。等到實際開盤銷售時,購房者要想買房,必須和開發商簽訂兩份合同:一份合同為正常的買賣合同;另外一份是裝修合同。比如一套房屋裝修,開發商的成本可能是10萬元,但收取客戶30萬元,通過裝修款的“補貼”,開發商實際上變相提高了售價,等於繞開了“限價令”。面對這種不義手段,購房者並未反抗,道理很簡單,你不這樣買,照樣有別人買。
  馬年剛一開年,北京放開對高端樓盤的預售價格審批制度,到底有何寓意?三中全會的核心精神就是市場將在資源配置中起到決定性作用,樓市也將遵循這一准則,未來房地產調控思路將採取更為市場化的手段,來取代現有的“非市場化”的行政命令手段,這就意味著過去七八年頭疼醫頭、腳痛醫腳、單純以控制房價為目標的強制性手段很有可能慢慢退出調控舞臺。
  “限價令”鬆綁標志著調控思路的轉變,未來幾年京城樓市將遵循高端要放開、中端加大供應、低端有保障的原則。4萬元/平方米的高端項目完全放開,價格完全有供需決定;而7萬套自住型商品房的推出,將在一定程度上緩解供需矛盾,為中間階層購房提供便利;而廉租房和公租房為低收入階層保駕護航。市場手段為主,行政調控為輔,唯有如此,樓市才能真正走向市場化的健康之路。
  (原標題:限價令“鬆綁”昭示調控新方向?)
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林宥嘉

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